北京专业房产律师：北京房屋限购对策之一——房屋代购

北京专业房产律师：北京房屋限购对策之一——房屋代购

作者：北京专业房产律师——李顺涛律师

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随着北京市房屋限购政策的出台，有不少购房者无法购买房屋，于是他们纷纷咨询律师寻求规避的方法，作为北京市政府制定的政策，哪有说规避就规避的，可以说没有规避的方法。但根据本人办理的多起房屋买卖及房屋纠纷案例中，我总结了几种变通的方法，当然这些变通的方法或多或少的均有风险，今天我仅将房屋代购这种方法给大家谈谈，以供给大家参考借鉴。

房屋代购的概念

通俗的讲，乙方因个人原因无法亲自购买房屋，而委托他方代为购买房屋的行为。房屋代购是隐名代理行为，在整个代理过程中，代理人均以自己的名义对外进行业务往来，比如以自己的行为签订购房合同，以自己的名义申请银行贷款，以自己的名义办理入住，以自己的名义缴纳相关契税、物业费等等。在这个过程中，开发商、银行或者其他第三方是不知道代理人是代理他人而购买房屋的。因此他和显明代理是有区别的。

房屋代购的操作要点

第一、在进行房屋代购时，首先实际购房人应当与代购人签订协议，以证明自己委托他人买房的事实。协议内容根据各自情况尽量严谨全面，建议找律师书写。

第二、实际购房人应当保留其支付的所有款项包括购房首付款、归还的银行按揭贷款、房屋的相关契税等等。

第三、在实际购房人验收房屋入住后，实际购房人应当与代购人签订《房屋代持协议书》。

第四、为将风险降到最低，可以和代购人签订房屋抵押协议并办理抵押登记。以免代购人私自将房屋抵押或者过户给他人。

第五、尽量快的将房屋过户到实际购房人的名下。

房屋代购的风险与控制

房屋代购的风险很大，作为律师我不建议大家采用这种方式，但如果当事人因个人特殊原因而不得不采取这种方式的话，我们只能采取措施将风险降到最低。

因我国是不动产实行的是以登记公示原则，即房产证上登记的谁的名字，房子就是谁的，所以就有可能会出现这种情况，即代购人有时背着实际购房人对外设定抵押或者私自将房屋出卖并过户给第三方。这时实际购房人与代购人签订房屋代购协议是无法对抗善意第三人的。也就是说在代购人私自将房屋以市场价格卖给第三方时，你只能向代购人索要赔偿，而无法再将房屋索要回来。当然还有其他的一些风险，在此不在详述。所以在实际购房人选择代购的方式进行购房时，一定要慎重选择，将风险控制到最小，如选择代购人是否是你信任的人，代购人以后是否会出现财政危机，制作合同是否全面严谨、是否需要进行抵押登记等等情况。详细操作一定要亲自咨询律师后再行施行，以免给自己带来不必要的麻烦和损失。

房屋代购协议范本

每个具体的案情不是很一样，所以在代购协议书中的约定也有一些区别，以下仅仅提供本律师制作必须具备的条款的合同以供大家参考。

房屋代购协议书

甲方：王某

身份证号：

住址：北京市朝阳区XXXX

电话:

乙方：付某

身份证号：

住址：

电话：

甲方欲购买北京市朝阳区x号房屋，因个人特殊原因，特委托乙方代为购买该房屋。双方经友好协商签订如下房屋委托购买协议。

一、甲方经过对北京市朝阳X号房屋考察，确定购买该房屋，甲方全权委托乙方代为购买该房屋并办理该房屋的所有购房手续（包括但不限于以乙方名义签订购房合同、以乙方名义向银行申请按揭贷款、以乙方名义办理房屋产权登记等等）。

二、甲方负责支付所有购房款（包括购买房屋的首付款及定期支付银行按揭贷款），相关税费、维修基金、物业费等，甲方出资进行房屋装修。

三、甲方应当按期交付银行按揭贷款，不得给乙方的个人资信造成影响。

四、待房屋交付，甲方验收合格后，甲方有权无条件居住使用该房屋。

五、乙方办理完房产登记后，不得将房屋出售或者抵押给任何第三方。否则乙方应承担甲方支付的所有款项（包括首付款、银行按揭贷款、房屋契税、物业费、装修费用及房屋增值费用等）及相应损失。

六、乙方承诺该房屋的所有权归甲方所有，房屋遇市场增值，则增值部分归甲方所有。如遇房屋贬值，亦由甲方承担后果。在甲方认为条件成熟时，经甲方要求，乙方应当无条件的配合将该房屋过户到甲方名下。

七、如发生自然灾害等不可抗力因素导致房屋毁损，乙方不承担任何责任。

八、自乙方无条件将房屋过户到甲方名下后，本协议终止。

九、本协议签订地为北京市朝阳区，协议履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成由北京市朝阳区人民法院管辖。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。

甲方：                        乙方：

日期：2010年9月1日        日期：2010年9月1日